Rynki zagraniczne: Nieruchomości w Dubaju, Marbelli i na Costa del Sol (Zyski w Euro).

Inwestowanie w nieruchomości za granicą w 2026 roku przyciąga przedsiębiorców i inwestorów, którzy szukają dochodu z najmu, wzrostu wartości kapitału oraz dywersyfikacji majątku. Dubaj, Marbella i pozostałe miejscowości Costa del Sol oferują różne możliwości, ale także odmienne zasady opodatkowania, poziomy cen i profile ryzyka. Wybór odpowiedniego rynku powinien zależeć nie tylko od potencjalnego zysku, lecz również od kosztów zakupu, dostępności najemców i możliwości późniejszej sprzedaży nieruchomości.

O czym jest artykuł? Czytaj więcej…

Jak wygląda rynek nieruchomości w Dubaju, Marbelli i na Costa del Sol w 2026 roku?
Jak porównywać rentowność najmu i zyski wyrażone w euro?
Jakie koszty, podatki i ryzyka powinien uwzględnić inwestor?
Który kierunek może lepiej odpowiadać strategii długoterminowej?

Spis treści

Dubaj – czy nieruchomości nadal zapewniają atrakcyjne zyski?

Dubaj pozostaje jednym z najbardziej rozpoznawalnych kierunków inwestycji w nieruchomości, a jego rynek przyciąga zagraniczny kapitał, przedsiębiorców i osoby poszukujące dochodu z wynajmu. W pierwszej połowie 2026 roku sprzedano tam 80 509 nieruchomości mieszkalnych o łącznej wartości 226,5 mld AED. Średnia rentowność brutto najmu mieszkaniowego wyniosła 6,6%, przy czym apartamenty osiągały średnio 6,9%, a wille 4,5% [1].

Dane pokazują, że potencjał dochodowy zależy od rodzaju nieruchomości, lokalizacji i ceny zakupu. Nie oznacza to jednak, że każdy lokal zapewni podobny zwrot.

Wśród najważniejszych czynników przemawiających za Dubajem znajdują się:

duży rynek najmu długoterminowego i krótkoterminowego;
rozbudowana infrastruktura, międzynarodowy biznes i turystyka;
możliwość zakupu nieruchomości w wyznaczonych strefach własności dla cudzoziemców;
dostępność nowych projektów oraz ofert na rynku wtórnym.

Istotnym elementem jest również duży udział inwestycji na etapie budowy. W pierwszym półroczu 2026 roku nieruchomości sprzedawane poza rynkiem wtórnym, w tym lokale w realizowanych projektach, odpowiadały za 71,3% sprzedaży mieszkaniowej [1]. Zakup na wczesnym etapie może wiązać się z atrakcyjnym harmonogramem płatności, ale wymaga analizy wiarygodności dewelopera, terminu ukończenia oraz ryzyka nadpodaży.

Marbella – prestiż, ograniczona podaż i wysoki próg wejścia

Marbella należy do najbardziej rozpoznawalnych lokalizacji premium na hiszpańskim wybrzeżu. Przyciąga zamożnych nabywców z zagranicy, osoby poszukujące drugiego domu oraz inwestorów zainteresowanych najmem wakacyjnym. W tym segmencie znaczenie mają nie tylko metraż i standard, ale również bliskość plaży, mariny, pól golfowych, restauracji oraz infrastruktury całorocznej.

Według danych przytoczonych przez „El País”, w czerwcu 2026 roku ceny ofertowe mieszkań w Marbelli wynosiły średnio około 5767 euro za metr kwadratowy, a roczna zmiana sięgała 9,6% [2]. To poziom, który ogranicza dostępność części inwestycji dla osób dysponujących mniejszym kapitałem.

Jednocześnie rynek nie rozwija się równomiernie. Analiza transakcji w Marbelli, Benahavís i Esteponie wykazała, że w pierwszej połowie 2026 roku sprzedano 3422 nieruchomości mieszkalne, czyli o 20,7% mniej niż rok wcześniej. Średnia cena zrealizowanych transakcji wzrosła jednak o 15,5%, do 4366 euro za metr kwadratowy [3]. To ważne rozróżnienie: spadek liczby transakcji nie musi oznaczać spadku cen.

Marbella może być interesująca dla inwestorów, którzy stawiają na:

nieruchomości premium i potencjalne utrzymanie wartości w długim terminie;
najem sezonowy w lokalizacjach o silnym popycie turystycznym;
dywersyfikację majątku w europejskim rynku nieruchomości.

Wysoka cena wejścia sprawia jednak, że szczególnie istotne stają się koszty finansowania, utrzymania, zarządzania oraz okresy bez najemcy. Prestiżowy adres nie gwarantuje automatycznie wysokiej rentowności.

Costa del Sol – gdzie szukać potencjału poza Marbellą?

Costa del Sol to znacznie więcej niż sama Marbella. W analizie inwestycyjnej warto uwzględnić również Esteponę, Benalmádenę, Fuengirolę, Mijas czy okolice Malagi. Poszczególne miejscowości różnią się poziomem cen, strukturą popytu, dostępnością komunikacyjną i sezonowością najmu.

Raport Savills dotyczący rynku nowych nieruchomości na Costa del Sol wskazywał, że w 2025 roku średnia cena nowego mieszkania w budynku wielorodzinnym wyniosła 5725 euro za metr kwadratowy, po wzroście o 23% rok do roku. Średnia cena takiego mieszkania przekroczyła milion euro [4]. Są to dane dotyczące konkretnego segmentu rynku, a nie wszystkich nieruchomości w regionie.

W praktyce inwestor powinien rozważyć, czy bardziej zależy mu na prestiżu, stałym popycie na najem, czy niższym koszcie początkowym. Miejscowości poza najbardziej ekskluzywnymi strefami mogą zapewniać szerszy wybór mieszkań, choć ich rentowność również wymaga indywidualnego sprawdzenia.

Przed zakupem warto porównać:

ceny nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym;
popyt na najem całoroczny oraz wakacyjny;
odległość od plaży, lotniska i transportu publicznego;
koszty wspólnoty mieszkaniowej, remontów i obsługi najmu;
lokalne ograniczenia dotyczące wynajmu turystycznego.

Zyski w euro – jak prawidłowo obliczyć rentowność?

Porównując Dubaj i Hiszpanię, należy oddzielić przychód z najmu od rzeczywistego zysku. Rentowność brutto oblicza się, dzieląc roczny przychód z najmu przez cenę zakupu nieruchomości i mnożąc wynik przez 100%. Wskaźnik netto uwzględnia natomiast koszty operacyjne, a pełna analiza inwestycji powinna obejmować również wydatki początkowe i podatki.

Przykładowo, mieszkanie kupione za 300 000 euro, które generuje 1800 euro miesięcznego przychodu przez cały rok, przynosi 21 600 euro rocznie. Oznacza to rentowność brutto na poziomie 7,2%. Jeśli jednak koszty utrzymania, zarządzania, napraw i okresów bez najemcy wyniosą 6000 euro rocznie, dochód przed podatkiem spadnie do 15 600 euro, czyli 5,2% ceny zakupu.

Przy analizie inwestycji trzeba uwzględnić:

cenę nieruchomości wraz z kosztami transakcyjnymi;
faktyczną liczbę dni wynajmu i realną stawkę dobową;
prowizje operatora, sprzątanie, media i konserwację;
podatki oraz ewentualne koszty kredytu;
możliwą zmianę wartości nieruchomości w momencie sprzedaży.

W przypadku Dubaju przychody z najmu są zazwyczaj rozliczane w dirhamach lub według umów powiązanych z lokalnym rynkiem. Dirham jest powiązany z dolarem amerykańskim, dlatego inwestor rozliczający wyniki w euro powinien uwzględnić kurs EUR/USD. W Hiszpanii przychody i koszty są zasadniczo wyrażone w euro, co ogranicza bezpośrednie ryzyko walutowe dla inwestora operującego w tej walucie.

Podatki i koszty – co obniża rzeczywisty dochód

Wybór rynku powinien uwzględniać nie tylko rentowność najmu, ale również lokalne regulacje podatkowe i koszty zakupu. W Hiszpanii znaczenie mają między innymi podatki związane z nabyciem nieruchomości, opodatkowanie dochodu z najmu oraz zasady rozliczenia zysków kapitałowych przy sprzedaży. Konkretne obciążenia zależą od tego, czy kupowana jest nieruchomość nowa, czy używana, a także od regionu i statusu podatkowego nabywcy.

Hiszpańska administracja podatkowa wskazuje, że nierezydenci uzyskujący dochody z nieruchomości położonych w Hiszpanii podlegają tamtejszym zasadom opodatkowania. W przypadku osób fizycznych niebędących rezydentami stawka wynosi zasadniczo 19% dla kwalifikujących się rezydentów UE oraz Islandii, Norwegii i Liechtensteinu, a 24% dla pozostałych podatników. Możliwość odliczania kosztów zależy od statusu podatnika i obowiązujących przepisów [5].

W Dubaju należy z kolei uwzględnić opłaty rejestracyjne, koszty obsługi transakcji, opłaty wspólnotowe oraz ewentualne koszty finansowania i zarządzania. Przed zakupem trzeba sprawdzić aktualne zasady dotyczące konkretnej nieruchomości i statusu inwestora.

Polski rezydent podatkowy powinien dodatkowo zweryfikować obowiązki wynikające z polskich przepisów oraz właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Sama lokalizacja nieruchomości za granicą nie przesądza automatycznie o wszystkich obowiązkach podatkowych właściciela.

Ryzyko inwestycyjne – na co uważać w 2026 roku?

Wysokie ceny nieruchomości i zainteresowanie zagranicznych inwestorów nie eliminują ryzyka. W Dubaju trzeba monitorować liczbę nowych projektów, terminy oddania budynków i możliwe zmiany popytu. Rynek pozostaje wrażliwy na sytuację geopolityczną, nastroje inwestorów oraz globalne warunki finansowania. W czerwcu 2026 roku Reuters opisywał wpływ napięć regionalnych na zaufanie inwestorów, mimo wcześniejszego rekordowego wyniku sprzedaży w emiracie [6].

Na Costa del Sol istotne są natomiast wysokie ceny wejścia, ograniczona dostępność atrakcyjnych nieruchomości i lokalne regulacje najmu turystycznego. Przed zakupem lokalu przeznaczonego na wynajem krótkoterminowy należy sprawdzić obowiązujące wymogi licencyjne, przepisy regionalne i miejskie oraz regulacje wspólnoty mieszkaniowej. Nie każda nieruchomość może być legalnie wynajmowana turystom na takich samych zasadach.

W obu lokalizacjach inwestor powinien przeprowadzić analizę prawną, techniczną i finansową. Szczególnie ważne jest sprawdzenie tytułu własności, obciążeń, umów z operatorem oraz realistycznych założeń dotyczących obłożenia.

Dubaj czy Hiszpania – który rynek wybrać?

Nie istnieje jeden kierunek odpowiedni dla wszystkich inwestorów. Dubaj może zainteresować osoby poszukujące wyższej rentowności brutto z najmu i ekspozycji na dynamiczny rynek międzynarodowy. Marbella będzie bardziej naturalnym wyborem dla inwestorów zainteresowanych segmentem premium, natomiast pozostałe miejscowości Costa del Sol mogą oferować większą różnorodność cen i typów nieruchomości.

Ostateczna decyzja powinna wynikać z porównania konkretnych ofert, a nie wyłącznie średnich rynkowych. Dobrze przeprowadzona analiza uwzględnia wszystkie koszty, podatki, ryzyko walutowe, potencjalną płynność przy sprzedaży oraz kilka scenariuszy obłożenia najmu.

W 2026 roku o atrakcyjności inwestycji zagranicznej decyduje nie sam adres, lecz relacja ceny zakupu do realnego dochodu netto. Inwestor, który porównuje Dubaj, Marbellę i Costa del Sol na podstawie tych samych założeń finansowych, ma większą szansę wybrać nieruchomość dopasowaną do swojego kapitału i horyzontu inwestycyjnego.

Źródła i dane do weryfikacji

Engel & Völkers, Dubai Residential Property Market Report – H1 2026.
„El País”, analiza cen nieruchomości na hiszpańskim wybrzeżu, 27 czerwca 2026 r.
DM Properties / Knight Frank, Marbella Property Market in H1 2026, 4 września 2026 r.
Savills, raport dotyczący rynku nowych nieruchomości na Costa del Sol, dane za 2025 r., omówione przez Cadena SER w lipcu 2026 r.
Agencia Tributaria, Non-residents: taxation of real estate.
Reuters, Emaar to develop $55 billion real estate project in Dubai, 11 czerwca 2026 r.